Detikkasus.com
SEMARANG- Dalam Materi Belajar Hukum, bersama Ketua Umum Pengamat Sosial Hukum Dan Politik Indonesia (PSHPI) Adi Setijawan, SH, menyikapi maraknya masalah ditengah masyarakat perihal Developer Bodong yang ingkar janji saat transaksi pembelian tanah dan bangunan, perlu dipahami oleh masyarakat kita, Adi Setijawan menjelaskan,
“Akta Jual Beli (AJB) dan Sertifikat Hak Milik (SHM) adalah istilah yang tidak asing saat jual beli tanah atau properti. Sebab dua dokumen penting tersebut sering kali dianggap sebagai bukti transaksi dan kepemilikan suatu properti. Namun, AJB dan SHM merupakan dua berkas berbeda dengan fungsi dan kekuatan bukti berbeda pula, ucap Adi
Lantas, apa beda AJB dan SHM?
“Akta Jual Beli atau AJB adalah dokumen yang membuktikan adanya transaksi jual beli dan pemindahan hak atas tanah. Aturan seputar AJB tertuang dalam Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah. Pasal 95 ayat (1) menyebut, AJB merupakan akta tanah yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) untuk dijadikan dasar pendaftaran perubahan data pendaftaran tanah. Dengan kata lain, AJB dibuat sebagai syarat bagi pembeli atau pemilik baru saat akan mengurus pembuatan maupun balik nama sertifikat tanah di Kantor Pertanahan, AJB memuat kesepakatan jual beli tanah atau rumah, jenis sertifikat tanah yang ditransaksikan, luas ukuran dan batas bidang tanah, serta nominal transaksi. Dokumen ini juga menyertakan pernyataan bahwa penjual telah menerima sepenuhnya uang pembelian dengan bukti tanda terima yang sah yaitu kuitansi. Ada pula pernyataan bahwa penjual telah memastikan obyek jual beli tidak dalam sengketa, bebas dari sitaan, tidak terikat sebagai jaminan utang yang tidak tercatat dalam sertifikat, serta bebas dari beban lainnya,terang Adi
Lanjut Adi, Pengertian dan fungsi SHM Sertifikat Hak Milik atau SHM adalah dokumen legalitas yang membuktikan kepemilikan seseorang atas tanah dan/atau bangunan secara penuh. Hal ini diatur dalam Pasal 1 angka 20 PP Nomor 24 Tahun 1997 mendefinisikan sertifikat sebagai surat tanda bukti hak untuk hak atas tanah, hak pengelolaan tanah wakaf, hak milik atas satuan rumah susun, dan hak tanggungan yang masing-masing sudah dibukukan dalam buku tanah. Selanjutnya dalam Pasal 4 mengatakan, sertifikat hak atas tanah diterbitkan untuk memberikan kepastian dan perlindungan hukum kepada pemegang hak. hak atas tanah yang dimaksud mencakup hak milik, hak guna bangunan (HGB), hak guna usaha (HGU), hak pakai, serta hak milik atas satuan rumah susun (HMSRS).
” Senada, dalam Pasal 32 ayat (1), sertifikat merupakan surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat mengenai data fisik dan data yuridis di dalamnya. Dengan catatan, sepanjang data fisik dan data yuridis tersebut sesuai dengan data yang ada dalam surat ukur dan buku tanah hak yang bersangkutan.
Adi menambahkan, Sementara itu, umumnya, jenis sertifikat tanah yang berkaitan dengan AJB adalah hak milik atau sertifikat hak milik. Sebab, melalui pendaftaran tanah akan diketahui siapa pemegang hak atas tanah, kapan diperalihkan, dan siapa pemegang hak yang baru, termasuk jika tanah tersebut dibebani haktanggungan.
Di sisi lain, AJB yang dibuat PPAT belum dapat dinyatakan sebagai bukti kepemilikan karena baru sebagai salah satu syarat adanya peralihan hak. Jika kuitansi dan AJB dijadikan dasar kepemilikan hak atas tanah, justru dapat mengaburkan esensi kepastian hukum kepemilikan hak atas tanah.
Hal tersebut pada akhirnya dapat membawa kerugian, termasuk pada perbankan sebagai pihak yang memberikan pinjaman atau kredit jika tanah digunakan sebagai jaminan utang. Oleh sebab itu, dengan membawa AJB sebagai salah satu syarat, pemilik baru perlu melakukan pendaftaran tanah ke Kantor Pertanahan agar diterbitkan sertifikat tanah, pungkas Adi
(RED)
