Detikkasus.com | Maraknya kasus modus jual tanah Kavling hingga Satuan Reserse dan Kriminal Polresta Sidoarjo mengungkap kasus penipuan tahun 2019 lalu.
Tim9 Media Dan Generasi muda indonesia cerdas anti korupsi (Gmicak) membeberkan Tips sebelum membeli Rumah atau Tanah Kavling.
Ketika kita membeli sebuah perumahan atau sebuah tanah Kavling, kita harus lebih teliti untuk memiliki sebuah rumah atau tanah.
Beikut ini adalah beberapa Tips dan Hal yang perlu Diperhatikan sebelum membeli Rumah atau Tanah Kavling:
Tanyakan Tanah tersebut sudah ber-Serfitifikat atau belum, usahakan membeli rumah atau tanah yang sudah bersertifikat untuk menghindari hal-hal yang tidak diinginkan di kemudian hari, Pasalnya tanah yang sudah dilengkapi Sertifikat Hak Milik (SHM) lebih kuat dan Sah demi Hukum serta diakui keberadaan Legalitasnya.
Pastikan pemegang hak atas tanah tersebut adalah atas nama si Penjual atau Pengelola tanah dengan cara meminta kepada si Penjual agar menunjukkan sertifikat asli/ foto kopinya. Kalau ternyata di sertifikat tertulis atas nama orang lain anda harus berhati-hati.
Jika lembayarannya, secara Kredit, tanyakan apa bisa mengajukan Kredit di BANK, dan bekerjasama dengan Bank mana!?.
Kemudian tanyakan juga ke Kantor Bank sekitar lokasi atau yang bekerjasama dengan Pengembang, apakah bisa tanah atau rumah tersebut dibeli secara KPR di Bank. Ini untuk menguji apakah semua surat-surat tanah atau rumah tersebut sudah Resmi dan lengkap, jika tidak bisa mengajukan kredit di bank, berarti surat-suratnya sudah bisa dipastikan tidak lengkap.
Karena pihak bank akan menyetujui proses kredit jika surat-surat tanah atau rumah tersebut benar-benar jelas dan lengkap.
Tanyakan status Sertifikat Tanahnya sudah dipecah apa masih Sertifikat Induk, mintalah kepada si Penjual untuk menunjukkan foto Kopi sertifikat masing-masing tanah.
Kemudian pastikan nomor Sertifikat dan nomor Identifikasi Bidang (NIB) disetiap sertifikat, Jika nomor Sertifikat dan NIB sama semua, itu tandanya masih Sertifikat Induk.
Didalam salah satu Sertifikat dan buka halaman 5, didalamnya ada Gambar Situasi Bidang yang menunjukkan letak peta lokasi Tanah tersebut yang ditandai dengan kotak bergaris tebal yang didalamnya ada Nomor NIB.
Cek keabsahan sertifikat tanah sebelum melakukan akad dengan menggunakan jasa PPAT untuk memeriksanya. PPAT akan memeriksa keaslian sertifikat tanah tersebut ke BPN (Badan Pertanahan Nasional). Dengan mempercayakan proses ini kepada PPAT maka Anda dapat mengetahui secara terperinci status tanah tersebut misalnya asli sedang dijaminkan, dalam sengketa atau tidak.
Jika ternyata masih sertifikat induk anda harus berhati-hati, seharusnya sertifikat tanah sudah dipecah sebelum dijual, jadi tiap Kavling sudah ada Sertifikatnya masing-masing mulai tanah nomor satu sampai tanah yang terakhir.
Lakukan pengecekan atau klarifikasi keabsahan Sertifikat Tanah tersebut ke Kelurahan setempat atau ke Notaris serta Badan Pertanahan Nasional (BPN) setempat dengan membawa foto Kopi sertifikatnya.
Tanyakan status keperuntukan tanahnya, Statusnya berupa “Tanah Perumahan”, “Tanah Pekarangan” atau “Tanah Sawah”, anda bisa melihat langsung didalam sertifikat halaman 4.
Jika Tanah tersebut tertulis “Tanah Perumahan” atau “Tanah Pekarangan”, maka Aman untuk langsung melaksanakan pembelian, Red.
Akan tetapi jika status tanah tersebut ternyata tertulis “Tanah Sawah” itu tandanya Tanah tersebut masih Sertifikat Induk, dan proses Pemecahan Sertifikatnya harus mendapatkan beberapa Perijinan, diantaranya:
Ijin Peralihan Penggunaan Tanah (IPPT) atau Ijin Pengeringan dari BP2T.
Ijin Persetujuan Pemanfaatan Ruang (IP2R) dari Dispenda, Dan semua Perijinan harus disetujui oleh Bupati setempat.
Proses semua perijinan diatas akan memakan waktu sekitar 6 bulan jika tidak ada kendala sama sekali. Jika tanah sawah tersebut berdasarkan Rencana Tata Ruang Kota (RTRK) ternyata berstatus Lahan Hijau yang sawahnya masih produktif maka akan sulit untuk mendapatkan semua Perijinan.
Untuk Proses Pemecahan Sertifikat Tanah diatas 5 Kavling mempunyai Syarat Peraturan sebagai berikut:
Luas Tanah Kavling minimal 80 meter persegi.
Membuat jalan sendiri dengan lebar minimal 6 meter jika Tanah atau Rumah menghadap satu arah semua, dan lebar jalan minimal 8 meter jika Tanah atau Rumah saling berhadap-hadapan.
Menyiapkan Sanitasi atau Selokan serta System Drainase yang layak agar tehindar dari Banjir.
Menyediakan Fasilitas Umum (FASUM) minimal 40% dari total luas tanah induk. Fasilitas umum itu termasuk Jalan, Sanitasi & Tanah Kosong yang bisa digunakan untuk Taman Bermain, Tempat Olah raga, Tempat Ibadah, Penghijauan dan lain-lain.
Untuk lebih Amannya agar tidak terjadi masalah dikemudian hari, Penjual atau Pengelola seharusnya lebih dahulu memecah Sertifikat Tanah Kavling sebelum dijual, jadi tiap tanah kavling sudah ada sertifikatnya sendiri-sendiri. Sehingga jika ada pembeli yang sudah melunasi kredit atau membeli secara Tunai, pengelola bisa langsung menyerahkan sertifikatnya masing-masing.
Jika ada Penjual atau Pengelola Tanah Kavling yang baru melakukan Pemecahan Sertifikat saat semua pembeli melunasi kredit, karena Peraturan Pemecahan Sertifikat Tanah setiap tahun bisa berubah-ubah.
Dikhawatirkan suatu saat tanah yang anda beli tidak bisa dipecah sertifikatnya karena tidak sesuai dengan peraturan yang baru atau berdasarkan Rencana Tata Ruang Kota ternyata Tanah tersebut adalah tanah sawah yang berstatus Lahan Hijau. Kasus seperti inilah yang paling sering terjadi dalam penjualan tanah kavling saat ini dan sering berakhir menjadi Tanah Sengketa.
Beberapa Kasus yang sering terjadi juga adalah tanah kavling yang dijual dengan cara kredit status sertifikatnya masih atas nama orang lain, dan yang sangat berbahaya jika orang tersebut meninggal dunia sebelum proses pemecahan sertifikat tanah, sementara pihak Keluarga si Penjual atau Pengelola tanah kavling tidak ada yang mau mengurus pergantian haknya, maka para pembeli akan sangat dirugikan.
Beberapa kelebihan jika kita membeli Rumah dengan fasilitas kredit dari BANK yang biasa disebut Kredit Pemilikan Rumah (KPR).
Surat-surat atau legalitas Rumah pasti lengkap termasuk SHM & IMB, karena jika pihak Bank menyetujui Kredit atas pembelian Rumah berarti Surat-surat Rumah tersebut pasti sudah lengkap.
Adanya Asuransi Jiwa yang melindungi Pembeli atau Debitur jika suatu saat terjadi Cacat Fisik Tetap atau Meninggal Dunia, otomatis Rumah tersebut akan Lunas dengan sendirinya sebelum jangka waktu Angsuran berakhir.
Adanya Asuransi Kebakaran yang akan membiayai kembali pembangunan Rumah Pembeli atau Debitur jika terjadi Kebakaran yang tidak disengaja.
Surat-surat Tanah atau Rumah pasti aman karena berada pada BANK yang secara hukum telah diakui kredibilitasnya, dan Surat-surat seperti SHM & IMB akan langsung diserahkan kepada Debitur atau Pembeli jika sudah melunasi kreditnya.
Keterangan singkat :
Izin penting yang harus Dipersiapkan oleh Developer Rumah antara lain:
Izin Prinsip
Izin ini dikeluarkan oleh BAPPEDA (Badan Perencanaan Pembangunan Daerah).
Izin prinsip berisi persetujuan prisip bahwa lokasi yang kamu ajukan disetujui atau diberi izin untuk dibuat bangunan atau perumahan dengan syarat-syarat yang harus dipenuhi.
Sebelum mendapatkan izin ini, kamu wajib menyampaikan proposal kemudian diuji oleh BAPPEDA dalam siding, komisi terkait dari Dewan Perwakilan Rakyat Daerah (DPRD).
Lurah, camat serta tokoh masyarakat seringkali diundang untuk menghadiri sidang.
2. Izin Pemanfaatan Tanah (IPT)
IPT (Izin Pemanfaatan Tanah) merupakan syarat lain yang harus kamu urus.
Syarat IPT terdapat dalam izin prinsip.
IPT atau di daerah seringkali disebut IPPT (Izin Perubahan Tanah/Izin Perubahaan pemanfaatan Tanah) dikeluarkan oleh Badan Pertanahan Nasional (BPN).
IPT juga memuat penggunaan tanah dari pekarangan menjadi perumahan.
3. Izin Site Plan
Izin site plan atau pengesahan site plan adalah syarat yang harus dilampirkan dalam izin prinsip.
Diterbitkan oleh Dinas Kimpaswil (Permukiman, Prasarana, dan Sarana Wilayah).
Site plan yang telah kamu rancang dalam suatu perencanaan lahan wajib disahkan oleh lembaga terkait.
Kimpaswil akan memeriksa apakah susunan atau komposisi lahan yang ditujukan untuk kepentingan komersial dengan lahan fasilitas umum sudah sesaui ketentuan.
Apabila sudah, maka pengesaha site plan tidak akan terkendala masalah.
4. Izin Pell Banjir
Izin ini dikeluarkan Oleh Dinas Kimpraswil.
Terkait dengan rekomendasi ketinggian kawasan dari titik tertinggi banjir rata-rata di daerah tersebut.
Tujuannya agar lokasi kamu bebas banjir.
5. Izin Pengeringan
Jika lokasi kamu bersertifikat sawah, maka kamu wajib mengurus izin pengeringan.
Meskipun fisik sawah sudah beruapa perkarangan.
Izin ini diterbitkan oleh dinas pertanian setempat.
6. Izin Ketinggian Bangunan
Jika properti yang hendak kamu bangun berdekatan dengan landasan udara pesawat terbang (bandara), kamu wajib untuk mengurus izin tambahan ini.
Izin ini dikeluarkan oleh pengelola bandara setempat.
Terdapat batas ketinggian bangunan untuk radius tertentu di kawasan seputaran bandara.
Bahkan, apabila lokasi kamu merupakan daerah yang merupakan jalur lurus turunya pesawat, kamu akan mengurus dan mendapatkan izin ini.
7. Izin Mendirikan Bangunan (IMB)
Antrian perizinan yang kelihatan panjang akan berujung pada turunya IMB.
Terdapat 2 macam IMB yakni, IMB induk dan IMB pecah.
Prinsip dasar IMB induk adalah IMB yang dikeluarkan untuk pemilik lahan induk, sedangkan IMB pecah adalah IMB yang sudah diatasnamakan konsumen.
IMB dikeluarkan oleh Dinas Kimpraswil atau Dinas Cipta Karya atau bisa juga dikeluarkan oleh Dinas satu atap, bahkan kelurahan atau kecamatan setempat yang berwenang.
Peraturan ini berbeda-beda di masing-masing daerah. (Pria Sakti).
